光電租約一簽20年，您的保障夠嗎？
太陽能光電建置成本高昂，回收期長達數十年。實務上最常見的爭議並非發電效率，而是「地主換人」或「土地被法拍」時，租約是否還有效？本所整理最新實務判決，解析光電業者與地主必知的法律風險。
風險一：地主賣地後，新地主趕人？（買賣不破租賃之例外）
這是所有光電業者的惡夢：花了大錢蓋好案場，結果地主將土地賣掉（或是繼承、贈與），新地主要求「拆屋還地」。
依據《民法》第425條「買賣不破租賃」原則，通常新屋主必須承接原租約。但是，魔鬼藏在細節裡（第425條第2項）。
致命傷：未經公證的長期租約
法律規定：「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
光電租約幾乎都是 20年 起跳。若為了省小錢而未辦理公證，一旦土地所有權移轉，新地主於法律上完全可以主張「我不承認這份租約」，並訴請拆除光電設施。
許多業者會抗辯：「新地主買地時明明看到上面有光電板，應該默示同意繼受租約吧？」遺憾的是，「單純知情」不等於「同意繼受」，除非新地主白紙黑字同意，否則業者將面臨血本無歸的風險。
風險二：土地被法拍，光電板會被「除去」嗎？（抵押權衝突）
這是融資銀行最在意的點：如果地主拿土地去借款（設定抵押權），後來還不出錢導致土地被法拍，光電租約會不會被法院「除去」？
依《民法》第866條，如果租賃關係發生在抵押權設定「之後」，且影響到抵押權人受償（例如因為有租約導致沒人敢標、或拍定價太低），法院可以除去租賃關係後拍賣。
新舊見解的拉鋸：屋頂型 vs 地面型
- 傳統見解（高風險）： 只要拍賣流標或出價低，法院就傾向認定「租約有影響」，直接裁定租約失效，請業者拆光電板。
- 近期見解（最高法院 112台抗50 號）： 這是業者的曙光。最高法院認為，如果是「屋頂型」太陽能，因為不影響建物內部使用，反而有租金收益，不一定會影響拍賣價格。但在實務上仍充滿高度不確定性，與其賭法官的心證，尋求公證才是最有效的法律保險。
風險三：漏水、颱風與鄰損（工程瑕疵與證據保全）
「裝了光電板後，我家開始漏水！」、「颱風天板子飛走砸壞鄰車」。這些是光電營運期最常見的糾紛。訴訟中最困難的往往是證明「施工前原本是什麼樣子？」。
此時，公證人的「體驗公證（現場體驗）」就扮演關鍵角色。
- 施工前紀錄： 公證人親赴現場，針對屋頂現況（是否有舊裂縫、舊水漬）、鄰房現況（牆面傾斜度）進行拍照、錄影與文字紀錄。
- 法律效果： 這些紀錄在未來訴訟中具有高度證據力，能有效釐清責任歸屬，避免地主將舊傷賴給光電業者，或業者推卸施工責任。
總結：公證的三大核心護身符
綜合上述風險，辦理租約公證能提供光電案場以下三大保障：
對抗力
適用「買賣不破租賃」。地主賣地，租約依然有效，新地主必須概括承受。
執行力
欠租、違約金或租期屆滿不返還保證金，可直接強制執行，免打官司。
證據力
確認雙方真意與身份，防止事後主張「非本人簽名」或「遭詐欺」之爭議。
附錄：實務判決節錄
以下整理相關法院見解原文，供專業人士或有進階需求者參考。
1. 關於抵押權除去租賃（除去租賃關係）
傳統見解 (臺灣高等法院97年度抗字第2035號)：
「執行法院認該租賃契約係成立於系爭第一順位抵押權設定日之後，且因該不動產經以底價4,540萬元定於...第一次拍賣，無人應買，而認該租賃關係已影響其抵押權，乃依民法第866條規定除去租賃關係並將拍賣條件列為點交，經核於法並無不合...」
最新/區別說見解 (最高法院112年度台抗字第50號)：
「第4次拍賣底價既仍高於系爭抵押權所擔保之債權金額，能否徒以前3次拍賣均無人應買為由，即認系爭租賃關係已影響系爭抵押權...自有進一步斟酌之餘地。況系爭租賃關係之租賃標的乃系爭建物之屋頂，似不影響應買人就系爭建物內部空間之使用，反而有租金收益之利...原法院...逕以系爭不動產前經3次拍賣均無人應買為由，即認系爭租賃關係已對系爭抵押權之實行有影響...自有適用上開法規之顯然錯誤。」
2. 關於買賣不破租賃之適用（民法425條）
核心概念：民法第425條第2項規定，「未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」光電租約多長達20年，若未公證，法院對企業經營者（光電業者）之注意義務要求較高，業者需自行承擔新地主行使物上請求權（民法767條）拆屋還地之風險。
About the Author
陳婉菁 民間公證人
律師、公證人雙資格擁有者
以深厚的法學素養與豐富的實務經驗，致力於提供預防性的法律保障。擅長將複雜的法律條文轉化為具體的契約保障，協助當事人防患於未然。
- 國立成功大學 法律學系 法學碩士
- 曾任 台中律師公會 財務組副主任
- 現任 臺灣高雄地方法院所屬民間公證人陳婉菁事務所 負責公證人